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《万州区公共租赁住房管理实施 细则(试行)》

2017-12-04 来源:
 
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万州国土房管〔2017〕178号



万州经济技术开发区,各镇、乡(民族乡)人民政府、各街道办事处,区政府有关部门,有关单位:
  《万州区公共租赁住房管理实施细则(试行)》已经五届区政府第8次常务会议审议通过,现印发给你们,请遵照执行。


                                       重庆市万州区国土房管局
                                           2017年7月20日





万州区公共租赁住房管理实施细则(试行)



  根据《公共租赁住房管理办法》(住建部2012年第11号令)、《住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委关于公租房和廉租住房并轨运行的通知》(建保〔2013〕178号)、《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》(渝府发 〔2010〕61号)、《重庆市公共租赁住房管理实施细则》(渝国土房管发〔2011〕9号)等文件精神,结合我区实际,制定本细则。本细则适用于万州区公共租赁住房的申请和管理。本细则所称公共租赁住房包括廉租住房和公租房(以下简称公租房)。本细则所称公租房保障包括实物配租和租金补贴两种方式。


  一、申请方式

  公租房可以家庭、单身人士、多人合租等方式申请。
  (一)家庭申请的,需确定1名符合申请条件的家庭成员为申请人,其配偶和具有法定赡养、抚养、扶养关系的共同居住生活人员为共同申请人。
  (二)单身人士申请的,本人为申请人。未婚人员、不带子女的离婚或丧偶人员、独自进城务工或外地独自来万工作人员可以作为单身人士申请。
  (三)多人合租的,合租人均需符合申请条件,且人数不超过3人,并确定1人为申请人,其他人为共同申请人。


  二、申请条件

  申请人应年满18周岁,在万州城区有稳定工作和收入来源,具有租金支付能力,符合区政府规定收入限制的无住房人员、家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来万州城区工作的无住房人员。但直系亲属在万州城区具有住房资助能力的除外。
  (一)有稳定工作是指:
  1.与用人单位签订1年以上劳动合同,且在万州区连续缴纳6个月以上的社会保险费或住房公积金的人员;
  2.在万州区连续缴纳6个月以上社会保险费且在万州区居住6个月以上的灵活就业人员和个体工商户;
  3.在万州区退休的人员;
  4.国家机关、事业单位在编工作人员。
  社会保险费、住房公积金的缴纳时限从申请之日起往前计算。
  (二)收入限制标准是指:单身人士月收入不高于4500元,2人家庭月收入不高于7000元,超过2人的家庭人均月收入不高于3000元。区政府可根据经济发展水平、人均可支配收入、物价指数等因素的变化定期调整,并向社会公布。
  月收入包括工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴、养老金、失业救济金、其他劳动所得及财产性收入。
  在万州城区工作的全国、省部级劳模,全国英模,荣立二等功以上的复转军人住房困难家庭不受收入限制。
  优抚对象依法享受的抚血金、补助金、优待金和护理费不计入家庭收入。
  (三)无住房是指:申请人和共同申请人在万州城区无私有产权住房(私有产权住房包括已签订合同未取得产权证的房屋),未承租其他公有住房,且申请之日前3年内在万州城区未转让住房。
  (四)住房困难家庭是指:人均住房建筑面积低于13平方米的本区家庭。计算方法为:人均住房建筑面积=住房建筑面积÷家庭户籍人口数。
  住房建筑面积按公有住房租赁凭证或房屋权属证书记载的面积计算;有多处住房的,住房建筑面积合并计算;家庭人口按户籍人口计算。
  (五)住房资助能力是指:申请人父母、子女或申请人配偶的父母在万州城区拥有2套以上住房,且人均住房建筑面积达到35平方米以上。
  (六)限制民事行为能力人和符合集中供养的民政救助对象不能作为单身人士申请人。


  三、申请要求

  (一)申请人可到天城房管所、龙宝房管所和五桥房管所申请;也可登录三峡房市网申请,并在15个工作日内向申请点提交书面材料。最低生活保障、低收入住房困难家庭到户籍所属地镇人民政府、街道办事处申请。
  (二)申请人应如实填写申请表,承诺所填内容真实有效,并对提交材料的真实性负责。
  (三)每个申请人及共同申请人只限申请承租1套公租房。
  (四)申请材料
  1.公租房申请表
  (1)最低生活保障家庭、低收入住房困难家庭填写黄色申请表;
  (2)其他申请人填写白色申请表。
  2.身份证明
  万州区户籍的申请人和共同申请人出具公安机关制发的居民身份证和户口簿;非万州区户籍的出具公安机关制发的居民身份证和居住证。
  3.婚姻状况证明
  已婚人员的需提供结婚证明。
  4. 工作、收入证明
  (1)签订了劳动合同的提供劳动合同;用人单位出具的收入证明。
  (2)灵活就业人员提供现就业所在地居委会出具的就业和收入证明;个体工商户还应提供营业执照和税收缴纳证明。
  (3)国家机关、事业单位在编工作人员由所在工作单位出具的在编在岗证明。
  共同申请人有工作的,也应当提供上述相关证明。
  5.其他需提供的材料:
  (1)引进的特殊专业人才由区人事部门出具引进人才证明;
  (2)省部级以上劳模、英模、符合条件的优抚对象提供劳模、英模证书、认定优抚对象身份证明;
  (3)荣立二等功以上的复转军人提供立功受奖证书;
  (4)大中专院校及职校毕业生提供毕业证书;
  (5)低收入、最低生活保障申请人提供书面授权民政部门以及镇乡街道对家庭成员的收入和财产状况进行查询的授权书。
以上规定材料属证明的提交原件,属证件、证书或合同的提交复印件,并提供原件核对。


  四、审核配租

  (一)受理
  对申请材料齐全的,申请窗口应予以受理,并出具受理凭证。
  (二)初审
  受理窗口在受理申请后,对申请人的住房、收入、公积金缴存、社会保险、税收缴纳等进行审查,并在20个工作日内完成初审,提出初审意见。初审合格的提交区房管中心复审部门进行复审;复审不合格的书面告知申请人并说明理由。最低生活保障、低收入住房困难家庭由户籍所属地镇人民政府、街道办事处进行初审并公示。
区不动产登记中心、市公积金管理中心万州分中心、区人力社保局、区地税局、区工商分局、区公安局(车管)等部门和单位要积极配合,共同做好初审工作。
  (三)复审
  区房管中心会同区民政局自收到初审材料之日起7个工作日提出复审意见。合格的进行公示;不合格的书面告知申请人并说明理由。
  (四)公示
  复审合格的申请人将在三峡房市网上进行公示,内容包括收入、住房等相关情况,时间不少于7个工作日。对公示对象有异议的,区房管中心接受实名举报,并在10个工作日内完成核查。经核查异议成立的,应书面告知申请人并说明理由。
  (五)轮候
  经公示无异议或异议不成立的进入申请人轮候库,换租申请人进入换租轮候库;符合条件的最低生活保障及低收入住房困难家庭的申请家庭,优抚对象、在万州工作的全国、省部级劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人符合公租房申请条件的,优先轮候配租。
区房管中心应当根据复核和公示情况及申请人的申请批次、是否属优先轮候对象、住房困难程度、收入水平等因素确定轮候顺序,并再公示7个工作日。
轮候顺序申请人可在区房管中心受理窗口查询。轮候期间,申请人工作、收入、住房及家庭人数等情况发生变化,应主动和及时向原申地如实提交书面材料,重新审核资格。
  (六)配租
  区房管中心应当将配租房源的户型、数量、地点、申请批次等相关信息在三峡房市网或指定报刊上适时公布。并按申请的批次、配租地点和相对应的户型面积摇号配租。
  1.相对应的户型面积是指公租房配租面积与申请人的家庭人数相对应。2人以下配租建筑面积40平方米以下住房,3人以下可配租建筑面积60平方米以下住房,4人以上可配租建筑面积80平方米以下住房。配租方案由区房管中心根据该年度申请家庭人数和配租房源情况拟定,经区政府审定后实施。
家庭成员只有父女或母子两人的,可按3人配租面积配租。
  2.摇号配租由区房管中心组织,按照分类方式,通过电子摇号系统,根据申请人选择的地点和户型面积进行配租。
  摇号配租过程接受新闻媒体及申请人代表监督,公证机构全程公证、摇号结果通过三峡房市网和指定的公众媒体公示,接受社会监督,无异议的向申请人发放配租确认通知书。未能获得配租的申请人可直接进入同地点的下一轮摇号配租,也可提出变更申请地点,进入新的申请地点下一轮摇号配租。
  (七)签订合同
  领取配租确认通知书的申请人应在收到区房管中心发出的入住通知后的30日内,携带本人身份证件、配租确认通知书和入住通知书到指定地点签订《万州区公共租赁住房租赁合同》(以下简称租赁合同)。未在规定时间内签订租赁合同的,视为自动放弃,本次申请配租作废,但可重新申请,申请时间按重新申请之日计算。
对不具备实物配租而实行租金补贴的最低生活保障家庭、低收入住房困难家庭,经审核、公示无异议或异议不成立的,与区房管中心签定《公共租赁住房租金补贴协议》。租赁行为发生后,申请家庭应当与出租人签定《房屋租赁合同》并到区不动产登记中心办理租赁合同登记备案(镇乡的申请人到所在地片区国土房管所备案),然后申请家庭与出租人凭己登记备案的住房租赁合同领取租金补贴。


  五、租赁管理

  (一)合同管理
  公租房承租人应当与区房管中心(或公租房产权人)签定公租房租赁合同。本办法实施前,原廉租房承租户租赁合同期限未满的,其租赁合同继续生效,租赁合同期满需续租的,按本办法的规定,重新申请。
  1.租赁合同签订期限最短为1年,最长为5年。
  2.租赁合同应当明确下列内容:
  (1)房屋的位置、面积、结构、附属设施和设备状况;
  (2)房屋用途和使用要求;
  (3)租赁期限;
  (4)租金及其支付方式;
  (5)房屋维修责任;
  (6)违约责任及争议解决办法;
  (7)其他约定。
  3.承租人签订租赁合同之日,按3个月的租金标准一次性交纳履约保证金,以保证租赁合同的正常履行。租赁合同期满或终止,无违约责任的退还保证金本金。违约的可从保证金中抵扣应承担的相关费用。
  4.承租人在租赁期限内死亡的,承租家庭继续符合公租房申请条件的经区房管中心复核后,由承租家庭的其他共同申请人推举新的承租人,与区房管中心重新签订租赁合同,租赁期限按原有合同的剩余时间计算。家庭无共同承租人的,租赁合同自动终止,收回房屋。
  (二)租金管理
  1. 公租房的租金标准由区发改委会同区国土房管局研究确定,原则上每3年调整公布一次。
  2.公租房租金按建筑面积计算。承租人应按月交纳租金,交纳日期为每月20日前,拖欠的从逾期之日起每日按应付金额的万分之五支付违约金。
  3.租金收入按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库,实行“收支两条线”管理。租金收入专项用于偿还公租房贷款本息和公租房的维护。
  4.对承租人拖欠租金和其他费用的,可按租赁合同约定通报其所在单位或重庆市住房公积金管理万州分中心,从其工资收入或住房公积金账户中直接划扣。
  (三)房屋管理
  1.公租房只能用于承租人自住,不得出借或转租,也不得用于从事经营性活动或改变房屋用途。
  2. 承租人应按时交纳房屋使用过程中发生的水、电、气、通讯、有线电视、物业服务等相关费用。
  3.承租人应当每2年向区房管中心申报住房、收入情况,未按规定申报的,视为放弃租赁住房,合同终止。
  4.承租人应爱护并合理使用房屋及附属设施,不得擅自对房屋进行装修。对于房屋内部易损易耗设施及使用不当造成房屋或附属设施损坏的,由承租人承担维修责任或赔偿责任。
  5.公租房产权单位应当建立专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期后的大修、更新和改造,确保共用部位和设施设备处于良好状态。
原廉租住房的专项维修资金由区财政按年度安排,具体办法由区财政会同相关部门另行研究制定。
  6.多人合租的,由申请人负责签订租赁合同、缴纳租金及其他费用。承租期间,不得增加共同居住人员。
  (四)换租规定
  因承租人数发生变化或工作地点改变等其他客观原因需要变更房屋面积或地点的,可向区房管中心提出换租申请。
  1.换租面积应符合规定的配租面积标准。
  2.区房管中心应对申请换租的家庭进行审核,经审核、公示符合条件的进入申请人换租轮候库,根据公示的腾退房源情况、换租轮候顺序和相对应的户型面积依次进行换租。
  3.两个承租家庭双方已达成互换房屋意愿的,由区房管中心对其进行对配租户型、面积进行审核,不再进入换租轮候库。
  4.换租完成后,需重新签订租赁合同,并按规定腾退原承租的住房,结算房屋使用过程中应缴纳的相关费用。
  (五)管理模式
  1.公租房所在地的街道办事处组建由社区居委会、房屋管理机构、派出所、物业服务公司、住户代表等组成的小区管理委员会,负责小区的社会管理工作。
  2.区房管中心组建或委托的房屋管理机构负责公租房的租金收取、房屋使用、维护和住房安全情况检查,并对物业服务公司工作进行指导监督。
  3.区房管中心组建或选聘的专业物业服务公司承担小区物业管理。对暂不能实行专业化物业管理的,辖区办事处应当组织住户实行自治管理,并加强指导监督。物业服务费按区发改委公布的政府指导价执行,物业服务费实行动态调整,在公租房小区公布。
  六、退出管理
  (一)租赁合同期满,承租人应退出公租房;需要续租的,应在租赁合同期满3个月前提出申请,经审核符合条件的,重新签订租赁合同,并对原承租住房享有优先权。
  (二)最低生活保障及低收入住房困难家庭的申请家庭,因条件发生变化但仍然属住房困难的,可采取调整租金标准重新签定租赁合同继续承租。
  (三)承租人通过购买、获赠、继承等方式在万州区获得住房,且达到政府公布的人均住房建筑面积标准的,应当退出公租房。
  (四)承租人有下列行为之一的,应当退回公租房,其申请人和共同申请人5年内不得再次申请:
  1.提供虚假证明材料等欺骗方式取得公租房的;
  2.转租、出借的;
  3.改变公租房结构或使用性质的;
  4.承租人无正当理由连续空置6个月以上的;
  5.在公租房中从事违法活动的。
  承租人拒不退回公租房的,区国土房管局应该责令其限期退回,逾期不退回的,依法申请人民法院强制执行。
  (五)承租人有下列情形之一的,应当腾退公租房:
  1.提出续租申请但经审核不符合续租条件的;
  2.承租人通过购买、获赠、继承等方式在我区获得住房,且达到政府公布的人均住房建筑面积标准的;
  3.租赁期内承租或承购其他保障性住房的;
  承租人有前款情形之一的,公租房所有权人或者其委托的运营单位应当为其安排合理的搬迁期,搬迁期内租金按照合同约定的租金数额缴纳。
  搬迁期满不腾退公租房,承租人确无其他住房的,应该按照市场价格收取租金;承租人有其他住房的,公租房的所有权人或其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼,要求承租人腾退公租房。
  承租人累计6个月以上拖欠租金的,应该腾退所承租的公租房;拒不腾退的,公租房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼,要求承租人腾退公租房。
  (六)退出规定
  1.承租人应在租赁合同期满或终止之日腾退住房,并结清房屋租金、水、电、气、物业等相关费用。原有住房和设施有损坏、遗失的,承租人应恢复、修理和赔偿。
  2.承租人在租赁合同期满或终止后,不符合租住条件但暂时无法退房的,可以给予3个月过渡期。过渡期内按公租房租金标准的1.5倍计收租金。
  3.承租人不再符合租住条件,拒不腾退住房的,按公租房租金标准的2倍计收租金,并在适当范围内公告。必要时申请人民法院强制执行。


  七、出售管理

  承租人在租赁期满一定年限后,可选择申请购买居住的公租房,公租房出售的相关规定另行制定。


  八、监督管理

  (一)区房管理中心有权组织对承租人的租住资格进行抽查复核,承租人应予以配合。经抽查不符合条件的,取消租住资格。
  (二)区财政局、区国土房管局、区审计局应当定期对租金收缴情况进行检查,确保公租房租金应收尽收。
  (三)区国土房管局应当组织对承租人履行租赁合同约定的情况进行监督检查,有关单位和个人予以配合,如实提供资料。在监督检查中,房屋管理机构有权采取以下措施:
  1.2名以上工作人员可持工作证明,在至少1名成年家庭成员在场的情况下,进入公租房检查使用情况;
  2.对违法违规行为予以制止并责令改正。
  (四)对违反《公共租赁住房管理办法》(住建部令第11号)第三十四条、三十五条、三十六条规定的,由区国土房管局负责查处并在一定范围内进行公示。
  (五)承租人隐瞒或伪造住房、收入等情况,骗取公租房的,由区房管中心记入公租房信息库。
对出具虚假证明材料的单位和个人,由区民政局、区房管中心提请有关部门依法依纪追究相关责任人员的责任。
  (六)区房管理中心设立举报电话、举报信箱,接受社会监督,对违法违纪行为的举报,要及时核实并作出处理。
  (七)区级相关职能部门的工作人员在资格审核和监督管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿的,要依法依纪追究责任。


  九、在满足公租房保障对象住房需求的情况下,可将公租房用作扶贫搬迁、棚户区改造、文化教育、养老等重大项目的安置用房或周转房。


  十、经开区建设管理的公租房由经开区参照本实施细则自行制定《公共租赁住房管理实施细则》,负责公租房的配租、租金收缴、后期维修修护等相关工作;在满足经开区住房保障情况下,其多余房源纳入全区统筹管理,用于全区解决住房困难群体的住房问题。镇乡建设管理的公租房由镇乡人民政府参照本实施细则组织分配管理,配租方案及配租结果报区国土房管局备案。


  十一、本细则所称以上、以下,包括本数。


  十二、本细则自公布之日起施行。



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